Многоканальный телефон: 8-800-500-87-26
г. Екатеринбург,
ул. Ткачей, д. 23, оф. 13
БЦ «Clever-Park»
(343)386-01-87
г. Москва,
Спартаковская пл. 14, строение 2
(495)545-43-06
Главная Метрикс оценка Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства
Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства

Оценка земельных участков и объектов капитального строительства для целей оспаривания их кадастровой стоимости

Оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости, в последние годы приобрела большую значимость для всех собственников и землепользователей, имеющих в своем распоряжении не только земельные активы, но и объекты капитального строительства.

Актуальность такого направления оценки, среди клиентов ГК «МЕТРИКС», прежде всего связана с существенным изменением федерального законодательства в области оценочной деятельности, земельным и налоговым кодексами.

Оценка рыночной стоимости земельных участков и объектов капитального строительства при таких задачах может иметь для собственника весьма серьезные финансовые преимущества, связанные с оптимизацией (уменьшением) по налоговым отчислениям в бюджет.

Возможный экономический эффект от такой процедуры очевиден - снижение налогового бремени и арендных платежей в десятки, а иногда и в сотни раз.

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков

Для понимания всех механизмов и процедур решения этого вопроса необходимо понимать его истоки.

В соответствии со ст. 390 НК РФ с 01.01.2006 г. у собственников, арендаторов, а также пользователей земли в РФ возникла обязанность по уплате земельных платежей, налоговой базой, либо базовой величиной которых является кадастровая стоимость земли, подлежащая определению в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Базой для начисления таких платежей считается кадастровая стоимость земельного участка.

В связи с произведенной в 2007 - 2009 гг., а также продолжающейся на сегодняшний день регулярной переоценкой земельных участков, их кадастровая стоимость значительно увеличилась, и как следствие, это повлекло повышение налоговой нагрузки на собственников земельных участков, арендных платежей и иных платежей за использование такими земельными участками.

В 2011 г. новое законодательство дало возможность пересмотра (снижения) кадастровой стоимости в тех случаях, когда она отличается от рыночной и установление (приравнивание) ее к рыночной, а начиная с 2012 г. юридическая практика оспаривания начала формироваться во всех субъектах РФ.

Приведем простой пример:

Предположим, что Вы владеете земельным участком производственного назначения в г. Екатеринбурге общей площадью 20 Га, кадастровая стоимость которого по последней переоценки составляет 70 000 000 рублей.

Исходя из таких условий, сумма текущего земельного налога (до оспаривания кадастровой стоимости), установленная на пять лет (т.к. кадастровая переоценка производится не реже 1 раза в 5 лет) для собственника этого земельного участка составит:

Земельный налог до оспаривания кадастровой стоимости = 70 000 000 * 1,3% (ставка налога на землю) * 5 (кол-во лет) = 4 550 000 рублей

По результатам мониторинга специалистами ГК «МЕТРИКС», можно говорить о том, что кадастровая стоимость земельных участков производственного назначения, в зависимости от месторасположения, площади, а также иных характеристик, может быть ВЫШЕ рыночной на 20-70%.

В связи с этим, даже по нашим предварительным оценкам, при снижении кадастровой стоимости земельного участка в 20 Га на 50%, оптимизация по налогообложению за 5 лет для собственника составит:

Земельный налог после оспаривания кадастровой стоимости = (70 000 000 - 50%) * 1,3% (ставка налога на землю) * 5 (кол-во лет) = 2 275 000 рублей.

С учетом всех дополнительных затрат собственника земельного участка (услуги юриста, услуги оценщика по подготовке отчета об оценке и его экспертиза, госпошлины, прочие судебные издержки) на прохождения всей процедуры оспаривания кадастровой стоимости, совокупный экономический эффект будет выглядеть следующим образом:

Экономический эффект = 2 275 000 рублей - 200 000 рублей (возможные затраты на процедуру оспаривания) = 2 075 000 рублей

Таким образом, даже на таком простом примере, видна экономическая целесообразность реализации этого проекта и возможность оптимизировать затраты собственника на сумму более чем 2 млн. рублей.

Наша практика оценки говорит о том, что рыночная стоимость, определенная в связи с рассмотрением индивидуальных характеристик земельного участка, может существенно отличаться от кадастровой, что делает всю процедуру оспаривания кадастровой стоимости экономически выгодной. И таких примеров в работе ГК «МЕТРИКС» довольно много.

Однако, достижение такого результата требует детальной проработки и всестороннего изучения всех аспектов вопроса оспаривания кадастровой стоимости на всех его этапах, что в свою очередь предъявляет высокие стандарты работы к профессиональным оценщикам и юристам, которым несомненно отвечают и специалисты ГК «МЕТРИКС».

Мы готовы предложить Вам целый комплекс услуг, направленный на достижение окончательной цели в рамках сотрудничества только с ГК «МЕТРИКС», предполагающий полный цикл, начиная от оформления пакета документов (отчет об оценке, экспертиза СРО, исковые заявления и прочее), заканчивая последующее юридическое сопровождение.

Вместе с тем, мы осознаем важность такой работы для Вас и всех наших клиентов, так как любая неточность или неправильная постановка задачи на оценку (в том числе связанная с неверной датой оценки) может привести к негативным последствиям в суде и комиссиях по оспариванию кадастровой стоимости, прежде всего выраженных во временных и денежных потерях.

Судебная практика, связанная с оспариванием кадастровой стоимости

По итогам работы за 2012 - 2014 гг. организаций, входящих в состав ГК «МЕТРИКС» успешно реализовано множество проектов по оценке и сопровождению процедуры оспаривания кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства собственников и землепользователей в лице крупнейших российских предприятий различных сфер экономики, малого и среднего бизнеса, индивидуальных предпринимателей и физических лиц. Нашими специалистами также сформирована обширная положительная судебная практика решения споров.

Ниже представлены некоторые клиенты, которые уже воспользовались услугами ГК «МЕТРИКС» и номера дел с нашим непосредственным участием:

  • ОАО «Хладокомбинат «НОРД» - номер дела А60-38733/2012;
  • ОАО «Завод №9» - номер дела А60-44581/2012;
  • ОАО «Промсвязь» - номер дела А60-41734/2012;
  • ЗАО «Трест-М» - номер дела А60-47347/2012;
  • ЗАО «РИТМ-Инвест» - номер дела А60-46716/2012;
  • ОАО «ДСП» - номер дела А60-36852/2012;
  • ОАО «Камея Холдинг» - номер дела А60-42716/2012;
  • ООО «Метеорит и Ко»- номер дела А60-46885/2012;
  • ООО «ТФК «ГЛОБО»- номер дела А60-47486/2012;
  • ООО «Богословский кирпичный завод» - номер дела А60-770/2013;
  • ООО «К.А.ФИС»- номер дела А60-45379/2012;
  • ООО «СтройБАЗ» - номер дела А60-2721/2013;
  • ООО «Уралкопринг-Инвест» - номер дела А60-33493/2012;
  • ООО «ПромУралИнвест» - номер дела А60-48469/2012;
  • ООО «Альтернатива-440» - номер дела А60-46017/2012;
  • ООО «Уралэнергосервискомплект» - номер дела А60-45014/2012;
  • ООО «Екатеринбургский ПРК» - номер дела А60-46879/2012;
  • ООО «ТНТ» - номер дела А60-51103/2012;
  • ООО «КонсалтИнвест» - номер дела А60-50313/2012;
  • ООО «Центр Торгстрой» - номер дела А60-49408/2012;
  • ООО «Инвестком» - номер дела А60-49572/2012;
  • ООО «Технология» - номер дела А60-50703/2012;
  • ООО «Снежный дом» - номер дела А60-50728/2012;
  • ООО ПТЦ «ЯСА» - номер дела А60-5342/2013;
  • ООО «Асфальтовый Завод» - номер дела А60-48961/2013.

Отстаивание результатов и профессиональная защита наших отчетов об оценке, является главным приоритетом в работе наших специалистов.

Возможные варианты оспаривания кадастровой стоимости

Изменения (переоценки) кадастровой стоимости Ваших земельных участков мы предлагаем добиваться одним из следующих способов:

Первый - внесудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости:

Данный порядок предполагает обращение собственника, землепользователя или представителя по доверенности в комиссию, созданную при Росреестре конкретного субъекта РФ, в течение полугода с момента, когда сведения о земельном участке были внесены в кадастровый реестр.

Для оспаривания кадастровой стоимости подается следующий пакет документов:

  • заявление установленного образца (см. на сайте Росреестра);
  • кадастровый паспорт на объект недвижимости (земельный участок);
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на использование объекта недвижимости (земельного участка);
  • документы, подтверждающие недостоверность содержащихся в реестре сведений (при наличии таких сведений);
  • отчет об оценке независимого оценщика, установившего рыночную стоимость объекта недвижимости (земельного участка);
  • экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков (СРО), в которой состоит оценщик, подготовивший отчет об оценке о соответствии отчета нормам федерального законодательства и федеральным стандартам оценки.

Согласно требований законодательства и технического регламента работы комиссии, такое заявление должно быть рассмотрено в течение месяца с момента его подачи.

При несогласии (отказом в установлении кадастровой стоимости равной рыночной) с решением комиссии у заявителя имеется право обжаловать такое решение в арбитражном суде.

Однако, воспользовавшись данным вариантом, Вам необходимо иметь в виду, что даже при положительном решении спора и внесении соответствующих изменений в кадастровый реестр, заявителю не возмещаются расходы, связанные с подготовкой отчета об оценке и его экспертизы в СРО. Для возмещения всех расходов собственникам и землепользователям необходимо обращение в суд.

Второй - судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости:

Альтернативным и наиболее распространенным вариантом решения споров о кадастровой стоимости, имеющимся в практике ГК «МЕТРИКС», является обращение в суд напрямую, т.е. без прохождения комиссионного порядка, либо действуя сначала через внесудебный порядок, и только затем судебная инстанция.

В рамках судебного процесса, собственникам или землепользователям целесообразно применять следующую стратегию (могут быть различными при определенных ситуациях): 

  • установить (приравнять) кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной, в соответствии с отчетом об оценке;
  • оспаривать действия органа, выполняющего кадастровый учет, при неправильном внесении в реестр данных о кадастровой стоимости земельного участка;
  • оспаривать нормативный акта (решения), утверждающего результаты оценки земли;
  • оспаривать решение комиссий при Росреестре (ненормативный акт) по отказу в удовлетворении требований в рамках комиссионного рассмотрения Вашего вопроса (при условии, что Вы в нее обращались и Вам было отказано);

Обращаем Ваше внимание, что для формирования доказательной базы в суде Вам обязательно понадобится отчет об оценке независимого оценщика, установившего рыночную стоимость объекта недвижимости (земельного участка) и экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков (СРО), в которой состоит оценщик, подготовивший отчет об оценке о соответствии отчета нормам федерального законодательства и федеральным стандартам оценки.

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости (объектов капитального строительства)

С 2014 г. вопросы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости начали волновать клиентов и партнеров ГК «МЕТРИКС» - собственников объектов недвижимости, так как начало вводиться правило, согласно которому базой исчисления по налогу на имущество организаций по объекту налогообложения – объект капитального строительства (ОКС) - стала не балансовая стоимость, а кадастровая.

Такой подход, как и в ситуации с земельными участками, не учитывает индивидуальных особенностей объекта и может привести к завышенной кадастровой стоимости.

В первую очередь это касается Москвы и Санкт-Петербурга, т.к. именно эти регионы были выбраны правительством РФ в качестве пилотных. Однако, мы прогнозируем, что такие тенденции «не за горами» и в отношении других субъектов РФ.

В связи с этим, появилось несколько проблем, разобраться с которыми придется всем собственникам ОКС, не желающих тратить лишние деньги на уплату необоснованно высоких налогов, исчисленных от кадастровой стоимости:

Первая, и самая главная на наш взгляд проблема собственников ОКС – установление кадастровой стоимости, превышающей рыночную стоимость (например, в Москве результаты определения кадастровой стоимости ОКС утверждены Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года № 752-ПП. Кадастровая стоимость ОКС в соответствии с указанным Постановлением установлена в размере, в среднем в полтора - два раза превышающем рыночную стоимость).

О примерах такой арифметики и последствиях для налогоплательщиков нами также указывалось выше в отношении земельных участков. Такие примеры характерны и для ОКС.

Вторая проблема – нежелание властей снижать кадастровую стоимость, поскольку такое снижение негативно влияет на объем собираемых налогов, что безусловно потребует от Вас привлечение квалифицированных оценщиков и юристов, имеющих положительный опыт в этой сфере.

В настоящий момент процесс оспаривания кадастровой стоимости ОКС не получил широкого распространения в силу временных факторов.

Заверяем Вас, что специалисты ГК «МЕТРИКС» обладают необходимым положительным опытом, высокой квалификацией и навыками в оказании такого рода услуг, поэтому выбирая нас Вы получите компетентный и объективный профессиональный взгляд на суть данного вопроса.

Мы с удовольствием поможем Вам произвести все предварительные расчеты, сделать экспресс - оценку земельного участка или объекта капитального строительства, оказать консультационные услуги на безвозмездной основе, которые позволят Вам составить представление о целесообразности участия в процедуре оспаривания и принять единственно верное управленческое решение.

Для предварительной оценки нам потребуется, только кадастровый паспорт на объект недвижимости (земельный участок) или свидетельство о государственной регистрации права собственности (договор аренды), с указание кадастрового номера и параметров объекта оценки.

 

Необходимые документы

Для проведения оценки свободного земельного участка для целей оспаривания кадастровой стоимости нам могут понадобиться копии следующих документов:

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
  • Договор купли-продажи (при наличии) или договор аренды (в случае, если участок арендован, то действующий арендный договор со всеми приложениями и расчётом платежей);
  • Кадастровый паспорт на земельный участок;
  • Сведения о наличии обременений (ограничений в использовании), включая обременение залогом или иными долговыми обязательствами, арендаторов, и прочих существенных факторов;
  • Сведения об объектах недвижимости (правоустанавливающие и технические документы), расположенных в пределах земельного участка (при их наличии);
  • Реквизиты Заказчика: паспорт РФ для физического лица или карточка с указанием банковских реквизитов и ФИО руководителя предприятия для юридического лица.

Для проведения оценки объектов капитального строительства для целей оспаривания кадастровой стоимости нам могут понадобиться копии следующих документов:

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект коммерческой недвижимости;
  • Технический паспорт БТИ;
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности или договор аренды на земельный участок под объектом оценки (требуется для оценки отдельно-стоящих зданий); 
  • Кадастровый паспорт земельного участка (требуется для оценки отдельно-стоящих зданий);
  • Договор аренды объекта недвижимости (при наличии);
  • Справка о балансовой (остаточной) стоимости объекта недвижимости (при наличии);
  • Справка о содержании объекта недвижимости, эксплуатационных и прочих расходах от собственника (заполняется собственником по форме, предоставляемой нашими специалистами);
  • Реквизиты Заказчика: паспорт РФ для физического лица или карточка с указанием банковских реквизитов и ФИО руководителя предприятия для юридического лица.

Обращаем Ваше внимание, что данный перечень документов носит предварительный характер и может быть расширен или сокращен после ознакомления специалиста нашей компании с заданием на оценку. Все копии документов могут быть представлены Вами в наш офис, либо высланы на наш электронный ящик info@gk-metrix.ru в сканированном варианте.

 

Стоимость и сроки

Главным приоритетом ГК «МЕТРИКС» является КАЧЕСТВО предоставляемых Вам услуг. Поэтому стоимость услуг мы рассчитываем исходя из трудоемкости только качественного исполнения Вашего заказа и его особенностей, а также знаний и опыта исполнения аналогичных заказов в прошлом.

Ориентировочная стоимость и сроки оказания этой услуги представлены ниже:

НАИМЕНОВАНИЕ УСЛУГИ СТОИМОСТЬ* СРОКИ*
Экспресс - оценка земельного участка или объекта капитального строительства (консультация)

БЕСПЛАТНО

в течение суток
Оценка свободного земельного участка (без объектов капитального строительства), в т.ч. права аренды от 10 000 рублей за единицу от 3 до 10 дней
Оценка застроенного земельного участка (с объектами капитального строительства), в т.ч. права аренды от 15 000 рублей за единицу от 3 до 10 дней
Оценка земельного участка для целей оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Договорные.

Экспертиза СРО отчета об оценке По тарифам СРО

* Примечание: окончательная сумма и сроки заказа зависят от назначения объекта оценки, цели оценки, количественных и качественных параметров объекта, а также количества объектов.

Обращаем Ваше внимание, что каждый заказ носит индивидуальный характер и может включать в себя совершенно разные по объему работы. Поэтому Мы проводим отдельное ценообразование по заказам наших клиентов, а также условиям и срокам оплаты услуг компании. Ознакомиться со стоимостью всех услуг по оценке Вы можете в разделе нашего сайта:  «Стоимость и сроки».

УВАЖАЕМЫЕ КЛИЕНТЫ. Вы можете воспользоваться ЭТОЙ услугой в рамках специального комплексного предложения. Обо всех условиях данного предложения Вы можете узнать здесь, либо обратиться за информацией в нашу компанию.


 

С нами удобно взаимодействовать

  1. Свяжитесь с нами любым из способов, указанным ниже или в разделе: «Контактная информация».
  2. Изложите нашему специалисту информацию, касающуюся объекта, цель и назначение оценки или экспертизы.
  3. Направьте документы в сканированном варианте на наш электронный ящик для проведения экспресс - оценки.
  4. Ожидайте от нас предварительного расчета и коммерческого предложения.
  5. В случае, если Вас устраивают условия сотрудничества, договоритесь когда и как Вам удобно встретиться с нашим специалистом.
  6. Окончательно согласовываем с Вами сроки и стоимость наших услуг и все условия сотрудничества.
  7. Проводим оценку Вашего объекта и передаем готовый отчет об оценке и экспертное заключение СРО.

Преимущества работы с ГК «МЕТРИКС»

Нашими специалистами за многолетний период работы в области стоимостного консалтинга накоплен значительный опыт, позволяющий нам с уверенностью говорить, что при заказе этой услуги в ГК «МЕТРИКС» Вы, несомненно, получите:

  • Качество - работы производятся в строгом соответствии с Законом об оценочной деятельности  № 135-ФЗ, Федеральными Стандартами Оценки и иными нормативными актами, регулирующими оценочную деятельность;
  • Профессионализм - технология оценки земельных участков требует глубоких знаний теории и практики оценки, которыми несомненно обладают наши специалисты, способные выполнять оценку объектов любой сложности;
  • Опыт - наши специалисты имеют многолетний опыт работы в оценочной деятельности и многократно выполняли сотни подобных проектов, в том числе связанных с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства, о чем свидетельствуют многочисленные дела, рассмотренные арбитражными судами;
  • Оперативность - отчеты об оценке выполняются в самые оптимальные и комфортные для наших клиентов сроки;
  • Объективность - в наших отчетах отражается только объективная информация, и учитываются все факторы, способные повлиять на итоговый результат.

 

Для уточнения стоимости и сроков выполнения услуги Вам необходимо связаться с нами любым из следующих способов:

 по телефонам:

Многоканальный телефон: 8-800-500-87-26
г. Екатеринбург : +7 (343) 389-87-26, +7 (343) 389-87-27
г. Москва: +7 (495) 545-43-06

 по электронной почте:

info@gk-metrix.ru

 подъехать к нам в офис:

620089, г. Екатеринбург, ул. Луганская, 4 (отдельный вход) офис ГК «МЕТРИКС»
105082, г. Москва, Спартаковская пл. 14, стр.2

 

Нам доверяют

Наш опыт, профессионализм и компетентность поможет решить самую сложную задачу, что было оценено нашими клиентами и партнерами. Группа компаний «Метрикс» оказывает консалтинговые услуги в сфере бизнеса с 2005 г. В ГК «Метрикс» входят профессиональные участники рынка оценочных, аудиторских, бухгалтерских и юридических услуг.